當香港房價遠超紐約(轉貼)

http://news.mingpao.com/20110220/vze1.htm


周日話題﹕當香港房價遠超紐約


在眾多世界城市當中，香港的樓價到底算不算昂貴？和許多朋友一樣，筆者一方面看見地產代理門外的數字節節上升，卻又未能忘記九七年來的多次大起大跌，既急於上車卻又怕因為上錯車而車人亡，對樓價的統計也就特別敏感。


國際的樓價比較研究近來經常在媒體出現，紛紛宣稱香港樓價「全球最貴」。但細看之下，又好像每一個都有些明顯缺陷，例如研究的涵蓋面不足。香港政府和地產商則又有另一堆他們自稱「行之有效」的方法來測量樓市狀，但筆者對這些指標又感到相當懷疑。舉個例，年輕人因樓價高企而被迫成年後甚至結婚後仍與父母同住，數字上也會減低住宅單位需求，但這並不等於他們過得很快樂；又或者他們因為收入不穩，被迫買入比計劃中面積較小和價格較低的單位，這也會推低他們的供款比率，卻不等於他們滿意新的居住條件。


香港文員 vs. 紐約文員


筆者最大的懷疑，是這些指標都很「不及人」。說了老半天，大多數人都難以想像和自身處境有什麼關係。相對看那些不知從何而來的指標數據，何不化繁為簡，在兩個城市找兩個條件相近的住宅單位，再找兩個條件相近的家庭，看看他們能不能實現置業的理想？這樣的統計儘管未必完整，但最少容易明白。


於是乎，筆者做了一個小小的想像實驗。


以香港和紐約為目標城市，筆者在地產網站找到兩個住宅單位的廣告。它們都在多層大廈，建築面積大約都是八百平方英呎，乘搭地鐵到市區大約都需要半個小時左右；香港那一間的售價是390萬元（港幣，下同），紐約的則是293萬元。單看價錢，在紐約買房子比在香港便宜。


但房價只是故事的一半，另一半是家庭收入，在此以普通文員的收入為基礎設定。為什麼選文員？因為他們的工作可比較，勞工權益法例暫且不提，一個普通文員的工作在兩地的分別應該不大。再者，兩地普通文員的收入剛剛好和兩地的人均收入相當接近，很有代表性。


假設香港有一對夫婦，我們暫且稱為陳宅，他們二人都是文員。按香港統計署的數字，2009年香港普通文員的平均月入是10244元，即陳宅的家庭收入是20488元。按香港稅務局的計算，如果陳生陳太分開報稅的話，今年二人的薪俸稅合共是596元。換言之，他們每月的稅後收入是20438元。


來到紐約，我們找到李生和李太。他們也是文員，而按美國勞工部的數字，2009年紐約普通文員的平均月入是24200元，即李宅的家庭收入是48400元。美國稅率較高，而李生李太除了要繳交美國聯邦的稅款外，還要繳交紐約州和紐約市的稅款；同樣是夫婦分開報稅，今年二人的薪俸稅合共是99528元。換言之，他們每月的稅後收入是40106元。


接下來，我們要把兩個家庭的住屋開支比率劃一。這是因為如果把香港陳宅的比率訂得較高，未免變相認同香港人犯賤，分析還未做完便自己把香港的高樓價合理化；方法學上較簡單和公平的做法，是將兩者劃一。


假設香港陳宅和紐約李宅同樣都以家庭收入的三分之一作為住屋開支，那麼他們要多少時間才可以買到那個八百呎的單位？簡單的把樓價除以年薪的三分之一，得出在紐約要18年，香港則要48年。這組數字說明，在香港，如果你和你的伴侶也是個普通文員，就算從你畢業後上班的第一天開始起算，到了你退休的那一天仍然會買不起那個八百呎的單位；在紐約，你卻可以。


當然，以上的推算忽略了很多重要的變數，例如銀行按揭利息和相關的稅務減免，也沒有計算到紐約明顯較高的物業稅/差餉稅率，和紐約市內的銷售稅。但考慮到兩地樓價與工資有極其巨大的差別，筆者相信就算把這些變數計算在內，也不能扭轉香港陳宅比紐約李宅難過的結果。


文員買不起八百呎 「天經地義」


這個想像實驗試圖把住宅單位和工作職位的差異盡量排除，顯示出兩地樓價的真正分別。這種比較相當重要；如果僅僅把目光限在香港，我們或會覺得兩個普通文員買不到八百呎的單位是「天經地義」，要怪只有怪他們自己沒有高薪厚職，或者不肯節衣縮食。然而當我們看到另一個世界城市中處於同樣位置的兩個人，既沒有高薪厚職也無需要節衣縮食，卻仍可以住到這個八百呎的住宅單位，本來的理所當然也就變得既可笑又可恨。香港人心甘命抵居住的狹小房屋原來是個個醬缸；明明很臭，但當人人都為此而賣命時，就會說成是香，更會把說是臭的人打成異己。


回到這個想像實驗的結果，最少可引伸出兩套結論。


第一套結論相當簡單﹕要不是香港的樓價太高，就是香港的工資太低。要注意，這個想像實驗是以普通文員為收入設定的，而他們的工作如果可以外判的話，都已早早遷到中國大陸或者印度了；留下在香港和紐約的職位，恐怕都難以遷移到其他地方。既然如此，為何香港文員的工資會比紐約的低這麼多？這需要另一篇的長文去討論了。


第二套的結論，則是筆者從今天起，或者很難再有膽量批評學生過於急功近利，沒有冒險精神了。這原來都是環境使然。筆者的很多學生都只關心畢業後第一份工作的薪金如何，在大學生活當中想盡辦法為自己的履歷鍍金，希望踏進跨國企業的管理層之後便能扶搖直上。什麼自我創業，或者個人經歷的反省，對他們來說似乎過於奢侈。


談理想 機會成本太高


事實上也很可能是，因為機會成本太高。按上述的推算，在紐約，一個大學生畢業後決意闖蕩江湖，成功了固然可喜，然而就算失敗了夢碎了，做回一個普通文員，生活仍然可以過得去。在香港，同樣的選擇卻可能意味年過三十仍睡在父母公屋單位的客廳，試問我們又怎能忍心說年輕人沒有冒險精神？


於是乎，我們再次從統計數式回到人的生活和故事。現時許多樓價高低的討論都只重視機械化的數據收集和比較，而忽視了任何的樓價評論都不可能抽離於一些基本的價值判斷。在滿山木屋的年代，我們曾以人均二十多平方英呎為標準，今天的社會當然不可以接受。面向未來，香港人又可否訂下一個新的目標，確立一個新的住屋標準，視之為城市發展的目標？


要達到這個理想，大興土木無可避免。但在理順香港的土地政治經濟之前，這理想又會否變成另一輪的官商勾結和逼遷重建的藉口？房屋問題，就是如此的一環扣一環，最後還是離不開政治。


文 梁啟智


圖 chan+man


編輯 陳嘉文

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