很久不見

唔經唔覺都無寫blog成個月，一嚟自己懶，二嚟又無乜野想發表，所以索性休息下。

係股市上，五窮已經實現左，暫時來說，六絕亦都上演中，咁會唔會七翻身呢？我無水晶球，唔知下一秒會發生d咩；可能聽日香港地震，港股無運行兼踏入熊市；又或者阿爺話直通車通行，進入牛三又唔知，所以都係顧掂自己手上投資組合，預定唔同市況嘅對應策略；我呢，最差咪集體跳車 --- 清倉止蝕。

呢期我唔想講太多股市，因為人為因素實在太大，我呢一刻嘅睇法可能隔多兩日又唔同哂，反而我想講樓市多一點。

人類對待資產(股票、樓宇等)同普通物品有兩種不同嘅態度，前者越平越無人要、越貴就搶，後者郤相反；前者可以諗都唔諗就一大舊錢買、買、買，後者可能為左個一個幾毫去斤斤計較。

而家樓市同股市就反映緊以上第一種特性：

• 樓市升到ba ba 聲，好明顯同收入唔匹配，但偏偏就越多人去參與呢個接火捧遊戲；
• 另一邊廂，股市平到無人要，P/E < 10，息率 > 5% 嘅股票好多郤無人問津；

若然對樓市有跟進嘅人，其實已經睇得出支撐樓市上升嘅catalyst係慢慢無效化：

• 極低息不再：h plan 同 p plan 嘅息差收窄，利息大約維持於2.5 - 3 %不等；
• 供不應求開始有變化：政府主動推地、發展商積極推盤，供應續年回升；隨投資需求外，實質需求變化不大；
• 北水倒流：內地收水，北水流入量減少，甚至要借港紙回內地，有逆流傾向；
• 供樓負擔上升中：以較平均息率低而計出的負擔比率介乎40-50%，係壓力測試下，比率回升至60-70%無難度；
• 最重要的是，樓宇的兩極化 + 樓價與收入脫節，可以講上升嘅「基礎」因素越來越虛，現在等的是「駱駝最後一根稻草」；

還有記性的話，上年11月推出的SSD令樓市至今處於有價無市/乾升的狀態，睇住1200便知；另外，地產股(1,101,16,12等)都同樓市背馳，究竟係股與樓decoupling？或是股先反映樓市前景？定係樓市反客為主，帶動地產股突破？

呢個問題嘅答案至少值幾間「豪」宅，我知道的話就唔駛仲係度dup石仔了！

當然，以我呢個無殼蝸牛來說樓市，的而且確有偏見，我只不過是想提一提現在的風險，希望上車人士有一個全盤考慮才入市，不要因為「人有我有」而忽略當中風險。

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